Tapu İşlemlerinde Değişen Kurallar ve Artan Denetimler

Son dönemde gayrimenkul alım satımı yapan birçok vatandaşın kapısını aynı yazı çalıyor: Vergi dairesinden gelen “izaha davet” yazıları…

Uzun yıllardır uygulamada bilinen bir gerçek vardı: Tapuda gösterilen satış bedelleri ile piyasa değerleri çoğu zaman örtüşmüyordu. Alıcı ve satıcı, daha az harç ödemek adına satış bedelini düşük gösteriyor, bu durum adeta “yazılı olmayan bir alışkanlık” haline gelmişti.

Ancak son düzenlemeler ve artan dijital denetimler ile birlikte bu dönem kapanıyor gibi görünüyor.

Vergi idaresi artık sadece beyana bakmıyor. Banka hareketleri, ekspertiz raporları, ilan sitelerindeki fiyatlar ve bölgesel rayiç bedeller karşılaştırılarak kapsamlı analizler yapılıyor. Bu analizler sonucunda, satış bedelinin düşük gösterildiği kanaatine varılırsa mükelleflere izaha davet yazıları gönderiliyor.

Bu yazılar basit bir bilgilendirme değil, mükellefe sunulan son bir fırsat niteliğinde. Yapılan açıklamanın yeterli bulunmaması halinde, eksik ödenen tapu harcı, gecikme faizi ve yüksek oranlı vergi ziyaı cezaları ile karşılaşmak mümkün.

Üstelik risk sadece bununla sınırlı değil. Düşük bedel üzerinden yapılan işlemler, ileride taşınmazın satışında daha yüksek gelir vergisi doğmasına da neden olabiliyor. Bugün sağlanan kısa vadeli avantaj, yarın ciddi bir mali yük haline gelebiliyor.

Vatandaş açısından bakıldığında ise önemli bir sorun öne çıkıyor: Gerçek piyasa değeri ile resmi değerler arasındaki farklar hâlâ tam anlamıyla giderilmiş değil. Bu durum, mükelleflerin hangi değeri esas alacağı konusunda tereddüt yaşamasına neden oluyor.

Tüm bu gelişmelerin yanında kulislerde konuşulan bir başka önemli konu daha var: 12. Yargı Paketi ile 30 milyon TL ve üzeri bedelli tapu işlemlerinde tarafların avukatla temsil edilmesi zorunluluğu getirilmesi planlanmaktadır. Bu düzenleme yüksek bedelli işlemlerde hukuki güvenliği sağlamayı hedefler. Henüz netleşmiş bir düzenleme olmasa da, bu tür bir uygulama hayata geçerse işlemlerin daha şeffaf, kayıtlı ve denetlenebilir hale gelmesi amaçlanacaktır.

Bir diğer gelişme ise “Tapu da Güvenli Ödeme Sistemi” 1 Temmuz’da zorunlu hale getiriliyor. Burada amaç gayrimenkul alım-satımında dolandırıcılık olaylarının önüne geçmektir. Hem alıcı hem satıcı koruma altına alınmış olacaktır.

İşte tam bu noktada bilinçli hareket etmek büyük önem taşıyor. Artık gayrimenkul alım satımlarında “herkes böyle yapıyor” yaklaşımı ciddi riskler barındırıyor. Yapılan her işlem, geriye dönük olarak incelenebilir ve sonuçları ağır olabilir.

Sonuç olarak, vergi idaresi açık bir mesaj veriyor: Gerçek bedel üzerinden işlem yapın.

Yeni dönemde kazananlar; riski doğru yöneten, mevzuata uygun hareket eden ve süreci profesyonel destekle yürütenler olacaktır. Aksi halde, basit görünen bir işlem yıllar sonra önemli mali sonuçlar doğurabilir.

Aynur ÇELİK

Serbest Muhasebeci

Mali Müşavir

Eğirdir Ses Gazetesi Yazarı